Недвижимость и авто в Узбекистане запретят покупать за наличные

Безнал как новая норма: рынок готовят к полной «оцифровке» сделок

С весны 2026 года финансовые правила для крупных покупок в Узбекистане меняются радикально. Любые сделки с недвижимостью, автомобилями, а также товарами и услугами дороже 25 млн сумов можно будет оплачивать только через банковские каналы. Наличные в этом сегменте фактически выводятся из оборота. Власти рассматривают реформу как инструмент системной борьбы с серыми схемами и неконтролируемым движением денег.

Почему государство закрывает «наличное окно»

Фискальные органы давно фиксируют устойчивую практику занижения стоимости активов, прежде всего на рынке жилья. В договорах купли-продажи нередко указываются формальные цифры — иногда ниже 1,2 млн сумов за квадратный метр — тогда как реальная сумма передается продавцу наличными, минуя учет.

Строительная отрасль остается одним из самых проблемных сегментов экономики. По оценкам регуляторов, объем теневых операций здесь достигает 41%, что эквивалентно 97 трлн сумов. Потери бюджета от неуплаченных налогов — около 1,2 трлн сумов, а выявленные финансовые нарушения исчисляются сотнями миллиардов. Более половины работников стройплощадок, по официальным данным, трудятся без оформленных договоров.

На этом фоне отказ от кэша рассматривается как вынужденная, но логичная мера.

Банковские переводы — только начало

Нынешний этап реформы не является финальным. Уже с июля власти планируют подключить механизм эскроу-счетов при сделках с недвижимостью. Однако нормативная база для их полноценного запуска пока находится в разработке, и участники рынка ждут разъяснений по техническим и юридическим деталям.

Что говорят эксперты и участники рынка

Управляющий партнер консалтинговой компании GK&P Ёдгор Гафуров называет реформу переломным моментом. По его словам, переход к прозрачным расчетам меняет архитектуру рынка и повышает его инвестиционную привлекательность. Международные и институциональные инвесторы, как правило, избегают юрисдикций, где доминируют наличные расчеты.

Он допускает, что в договорах могут вырасти итоговые суммы — продавцам придется учитывать налоги и комиссии с полной стоимости объекта. Однако рост цен будет ограничен платежеспособностью покупателей. На вторичном рынке, по оценке эксперта, темпы удорожания могут даже замедлиться.

Управляющий партнер сети агентств недвижимости Keller Williams в Узбекистане Артур Югай обращает внимание на текущее состояние рынка, где прозрачность скорее исключение, чем правило. По его словам, риелторы работают в условиях постоянных рисков и правовой неопределенности.

Новые правила удлинят процесс оформления сделок из-за банковских процедур, но одновременно повысят уровень их безопасности. Сейчас большинство операций на вторичном рынке закрывается наличными, а безнал используется в основном при ипотеке. В будущем регулярные крупные поступления на счета агентов без подтвержденного источника средств неизбежно привлекут внимание налоговых органов. Югай уверен: рынок пройдет «естественную очистку», и на нем останутся только профессиональные игроки.

Разный уровень готовности сегментов

В девелоперской компании NRG-BI подчеркивают, что первичный рынок в целом адаптирован к безналичной модели. Крупные застройщики давно работают через расчетные счета, заключают договоры от имени юрлиц и интегрированы в банковскую инфраструктуру.

Основной стресс ожидает вторичный рынок, где сделки традиционно совершаются между физическими лицами. Покупателям придется подтверждать происхождение накоплений, а продавцам — выходить из тени. В компании считают, что часть девелоперов, работавших вне официальной отчетности, будет вынуждена покинуть рынок. Чтобы смягчить переход, банки, по мнению NRG-BI, должны снизить комиссии и активнее развивать сервисы «одного окна».

Где возможен краткосрочный шок

Руководитель проектного консалтинга CMWP Uzbekistan Алексей Летуновский считает наиболее уязвимым сегмент вторичного жилья эконом- и комфорт-класса. Отмена наличных расчетов устранит привычные «скидки за кэш», которые ранее искажали реальное ценообразование.

С учетом того, что до вступления правил в силу остается чуть больше месяца, эксперт ожидает всплеск активности — покупатели будут стремиться закрыть сделки по старым условиям. После апреля вероятен спад, особенно в регионах, где цифровые сервисы внедряются медленнее. В долгосрочной перспективе выиграют финансово устойчивые и дисциплинированные девелоперы.

Итог: не кризис, а настройка системы

Эксперты сходятся во мнении: обвала рынка не будет. Страну ждет период технической адаптации, при котором сделки станут длиннее и сложнее из-за комплаенса и банковского контроля. Чтобы избежать сбоев, банкам необходимо заранее нарастить инфраструктуру и персонал.

Дополнительную роль сыграют разъяснительные кампании для населения, а также возможные налоговые послабления — от возврата части НДС до амнистии капиталов. Реформа безналичных расчетов становится не точечной мерой, а шагом к полной перезагрузке правил игры.